Quand vous vendez, le prix affiché n’est pas la seule question. Il faut aussi savoir si une plus-value peut être imposée, qui reste redevable de la taxe foncière et ce que vendeur et acquéreur peuvent répartir entre eux.
La résidence principale habituelle et effective bénéficie en principe d’une exonération totale de plus-value dans les conditions prévues par les textes.
Hors exonération, le calcul part de la différence entre prix de cession et prix d’acquisition, corrigés selon les règles fiscales applicables.
Pour le fisc, le propriétaire au 1er janvier reste redevable de la taxe foncière de toute l’année.
Vendeur et acquéreur peuvent prévoir entre eux un prorata. Cet accord privé ne change pas le redevable vis-à-vis de l’administration.
La première question est celle de l’exonération. La vente de la résidence principale habituelle et effective bénéficie en principe d’une exonération totale dans les conditions prévues par les textes. D’autres exonérations existent également sous conditions.
Lorsqu’aucune exonération ne s’applique, la plus-value ne se résume pas à « prix de vente moins ancien prix d’achat ». Le calcul fiscal part de la différence entre prix de cession et prix d’acquisition, après prise en compte des éléments que les règles autorisent à ajouter ou retrancher.
Certains frais d’acquisition peuvent majorer le prix d’acquisition. Dans les conditions prévues, un forfait de 7,5 % du prix d’achat peut être utilisé à défaut de justificatifs. Certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent également être prises en compte sous conditions.
Pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, un forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition peut s’appliquer dans les conditions prévues. Ce forfait n’autorise pas à additionner mécaniquement n’importe quelle dépense : la situation fiscale réelle doit être vérifiée.
Les abattements pour durée de détention ne sont pas identiques pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Pour la plus-value imposable concernée, le taux d’impôt sur le revenu est de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
L’exonération totale liée à la durée est atteinte après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Cela explique pourquoi « je détiens depuis plus de 22 ans » ne signifie pas nécessairement qu’aucune imposition liée à la plus-value ne subsiste.
Cas LMNP au réel : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, une règle particulière concerne la réintégration de certains amortissements dans le calcul de la plus-value, avec des exceptions. Ce point doit être vérifié selon la situation et ne doit pas être généralisé à tous les vendeurs.
Dans les situations concernées, le notaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration et acquitte l’impôt lors de la vente. Un vendeur peut donc préparer un ordre de grandeur en amont, mais le calcul définitif dépend du dossier réel et des justificatifs.
Pour une estimation préalable, le simulateur officiel accessible via Service-Public et proposé par les Notaires de France constitue un meilleur point de départ qu’un faux calculateur simplifié qui ignorerait les cas particuliers.
La règle fiscale est simple : la taxe foncière de l’année entière est due à l’administration par le propriétaire au 1er janvier. Si vous vendez en cours d’année et étiez propriétaire au 1er janvier, vous restez donc le redevable fiscal de la totalité de la taxe de cette année.
Parce que vendeur et acquéreur peuvent prévoir dans la vente une répartition de cette charge au prorata temporis. Cette convention figure généralement dans le compromis ou l’acte. Elle organise leurs comptes entre eux, mais elle n’est pas opposable à l’administration fiscale.
Imaginons une taxe foncière annuelle de 1 200 € et une vente en cours d’année. Si le vendeur était propriétaire au 1er janvier, l’administration lui réclame la taxe annuelle selon la règle fiscale. Si l’acte prévoit un prorata, l’acquéreur peut rembourser au vendeur la fraction convenue correspondant à sa période de propriété.
Le montant exact dépend de la date et de la convention retenue. L’exemple montre seulement la mécanique : redevable fiscal ≠ répartition économique convenue entre vendeur et acquéreur.
Plus-value éventuelle et prorata de taxe foncière ne doivent pas être confondus avec le prix de vente. Pour préparer un projet, il faut distinguer le prix signé, le crédit ou les sommes restant à rembourser, les frais éventuels, la fiscalité éventuelle et les régularisations prévues entre les parties.
Le calcul global du financement et du capital restant dû reste traité sur la page acheter, vendre ou arbitrer à Marseille et en Provence.
Repères utilisés : impots.gouv.fr (« Je vends mon bien immobilier, vais-je payer de la plus-value immobilière ? », « Plus-values imposées », « Plus-values exonérées », et « J’ai acheté / vendu un bien immobilier cette année, dois-je payer une partie de la taxe foncière ? ») ; Service-Public.fr (« Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière ») et son simulateur de plus-value émis par les Notaires de France.
Cette page vulgarise les mécanismes utiles à une décision immobilière. Elle ne remplace pas le calcul du notaire ni l’examen fiscal d’un cas particulier.