Pourquoi une médiane par arrondissement ne suffit pas
Marseille ne se lit pas comme un marché uniforme. Le prix au mètre carré peut aider à cadrer une première réflexion, mais la valeur réelle dépend ensuite de la rue, de l’immeuble, de l’étage, du DPE, de l’extérieur, de la copropriété, du bruit, de la lumière, du stationnement et du moment de vente.
La donnée donne une base. Le terrain permet de savoir si cette base tient debout.
Un tableau ne remplace pas une décision
Ces médianes servent à ouvrir la discussion, pas à fermer le sujet. Mon rôle est de relier la trace laissée par les ventes passées à la réalité d’un bien : adresse, immeuble, étage, état, DPE, extérieur, concurrence visible et moment de vente.
Une donnée fiable peut produire une estimation fragile si elle est sortie de son contexte. C’est pour cela qu’un prix par arrondissement doit toujours être relu avant d’être transformé en prix de vente.
Des ventes passées, pas une estimation automatique
Les données DVF permettent d’observer des ventes passées. Ici, elles sont utilisées à l’échelle des arrondissements de Marseille pour donner un socle de comparaison. Elles ne donnent pas la valeur exacte d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble.
Les données DVF 2021–2025 confirment une réalité simple : Marseille ne se lit jamais comme un marché uniforme. La médiane donne un repère, mais les écarts entre arrondissements, rues, immeubles, états, DPE et extérieurs imposent une lecture terrain.
Une base de comparaison travaillée, sans adresse publiée
Le travail repose sur les demandes de valeurs foncières 2021–2025, sur le périmètre Marseille 13001 à 13016. Les biens retenus sont des appartements et maisons filtrés dans une base agrégée, corrigée et non réidentifiante.
Aucune adresse, aucune mutation individuelle et aucune donnée personnelle ne sont publiées ici. Les valeurs ci-dessous sont des médianes arrondies issues d’un travail interne sur les données DVF. Elles donnent un repère, pas une estimation automatique.
Vous avez repéré un prix pour votre arrondissement ?
Les repères DVF par arrondissement donnent une base utile, mais ils ne suffisent pas à décider un prix de vente. Une adresse doit être relue avec la rue, le tronçon, l’immeuble, l’étage, l’état, le DPE, l’extérieur, le bruit, la lumière, la copropriété et les ventes réellement comparables.
Quand ce repère ouvre plusieurs options — vendre, acheter, louer, conserver ou rénover — il peut être utile de le relier à une estimation humaine et à une page d’arbitrage immobilier avant d’agir.
Pourquoi privilégier la médiane
Lorsque la moyenne est supérieure à la médiane, cela signifie souvent que certaines ventes hautes tirent le chiffre vers le haut. Pour un propriétaire, la question n’est donc pas seulement de connaître un prix moyen, mais de savoir quel chiffre mérite d’être cru pour son bien.
La médiane est plus prudente, mais elle reste un repère agrégé. Elle ne dit pas si le bien est lumineux, bruyant, bien placé dans l’immeuble, correctement entretenu, facile à stationner ou réellement défendable au prix demandé.
Médianes arrondies DVF 2021–2025
Le tableau suit l’ordre naturel des arrondissements. Il ne s’agit pas d’un classement. Les chiffres sont arrondis à 50 €/m² et doivent être relus avec le quartier, la rue, l’immeuble et le bien réel.
| Arrondissement | Médiane arrondie DVF 2021–2025 | Lecture prudente |
|---|---|---|
| 13001 | 3 350 €/m² | Centralité forte, à relire selon rue, bruit, étage, immeuble et usage urbain. |
| 13002 | 3 450 €/m² | Lecture très dépendante du contraste entre ancien, récent, port, Joliette et micro-secteur. |
| 13003 | 2 100 €/m² | Marché hétérogène : l’environnement immédiat, l’immeuble et la rue pèsent fortement. |
| 13004 | 3 000 €/m² | Cinq-Avenues, Longchamp, Chartreux ou Blancarde ne se lisent pas de la même manière. |
| 13005 | 3 500 €/m² | Repère approfondi : rue, tronçon, étage, extérieur et vie de quartier restent décisifs. |
| 13006 | 3 950 €/m² | Centralité forte, mais lecture différente entre Vauban, Castellane, Préfecture ou Lodi. |
| 13007 | 5 050 €/m² | Mer, vue et rareté peuvent peser, mais accès, pente, bruit et stationnement doivent être relus. |
| 13008 | 4 350 €/m² | Arrondissement très hétérogène : Prado, Périer, littoral, résidences, maisons et stationnement. |
| 13009 | 3 250 €/m² | Résidences, familles, nature, accès, stationnement et proximité des calanques changent la lecture. |
| 13010 | 2 850 €/m² | Axes, bruit, copropriétés, maisons et accessibilité peuvent créer de fortes différences. |
| 13011 | 3 400 €/m² | Lecture à relier aux accès, maisons, jardins, zones commerciales et proximité Aubagne. |
| 13012 | 3 850 €/m² | Cadre résidentiel, maisons, jardins, écoles et stationnement doivent être relus secteur par secteur. |
| 13013 | 3 100 €/m² | Arrondissement large : résidences, maisons, densité et accès produisent des lectures différentes. |
| 13014 | 2 200 €/m² | Transformation, habitat collectif, accès et environnement immédiat doivent être lus sans raccourci. |
| 13015 | 2 100 €/m² | Littoral nord, vues possibles, grands ensembles, maisons et axes demandent une lecture fine. |
| 13016 | 3 550 €/m² | Estaque, Saint-Henri, Saint-André, relief, ports et identité village créent une forte hétérogénéité. |
Comparer les arrondissements peut donner un repère, mais cela ne suffit jamais à décider. À Marseille, une rue, un immeuble, un extérieur, une vue ou une copropriété peuvent changer complètement la lecture d’un prix.
Comment lire un arrondissement
Un quartier ne se lit jamais d’un seul bloc. Deux rues proches peuvent produire deux expériences très différentes : bruit, lumière, stationnement, commerces, écoles, parc, mer, axes routiers ou qualité de l’immeuble.
Pour relire un prix, il faut descendre du code postal au quartier, puis à la rue, au tronçon, à l’immeuble, à l’étage, à l’ascenseur, au DPE, à l’extérieur, au stationnement, à la copropriété, au bruit, à la lumière, à la vue et au moment de vente.
Cette descente en précision évite de transformer le tableau en classement. Un arrondissement peut donner une tendance, mais le prix défendable dépend de la concurrence visible au même moment, du nombre de biens comparables réellement disponibles et de la manière dont les acheteurs comprennent l’adresse.
Ce que la DVF ne dit pas
Les données donnent un socle de comparaison, mais elles ne disent pas seules si un appartement est lumineux, bruyant, bien placé dans l’immeuble, correctement entretenu, facile à stationner ou réellement défendable au prix demandé.
La DVF ne décrit pas toujours l’état intérieur, la qualité de rénovation, le DPE réel, les charges, les travaux votés, la vue, l’exposition, le bruit, l’étage, l’extérieur, le stationnement, l’ambiance, la solvabilité des acheteurs ou la stratégie de mise en vente.
Pages officielles par arrondissement
Chaque page arrondissement permet de replacer le chiffre dans une lecture plus locale : rues, usages, typologies, accès, extérieurs, copropriétés et cadre de vie.
Donnée, estimation fiable et décision
La bonne question n’est pas seulement “quel est le prix au mètre carré ?”. La bonne question est : quel prix peut être défendu pour ce bien, dans cette rue, avec cet état, ce DPE, cette copropriété et ce moment de marché ?
Vous avez un prix en tête ou un bien à vendre à Marseille ?
Le prix au mètre carré peut donner un repère. Mais avant de publier, il faut relire le bien réel, la rue, l’immeuble, le DPE, l’extérieur, la copropriété et le moment de vente. Une première lecture permet de vérifier si le prix est réellement défendable.